Somos empresarios o profesionales y nos planteamos adquirir un local o nave en el que desarrollar nuestro negocio, una vez conocemos el precio del mismo nos disponemos a liquidar los impuestos correspondientes y es ahí donde la planificación y el asesoramiento fiscal es CLAVE. ¿Cómo podemos pagar menos impuestos en este caso?
En primer lugar vamos a detallar los impuestos que se derivan de la compra de un local o nave. Lo más habitual es que en una transmisión se generen una serie de impuestos y gastos asociados: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), gastos de notaría, gastos de gestoría, gastos derivados del préstamo hipotecario (si procede), etc. Ante esta situación, ¿en cuales incurrimos?
Impuestos en la adquisición de un local o nave en primera transmisión
Si el local o nave objeto lo adquirimos en primera transmisión estamos obligados a asumir y liquidar el IVA cuyo valor impositivo es del 21%, entendiendo por «“primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes».
Es decir, las primeras entregas, tanto de viviendas como de naves o locales, tributan por IVA y tendremos que abonar el 21% del precio de compra.
Impuestos en la adquisición de un local o nave en segunda y ulterior transmisión
Al tratarse de locales o naves que adquirimos en segundas o ulteriores transmisiones, existe una exención de IVA que nos permite ahorrarnos tener que tributar por él. En su defecto, el impuesto que debemos de satisfacer sería el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) cuyo valor impositivo oscila entre el 6% y el 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos. Esto puede supone un ahorro muy importante ya que pasamos de tributar por un 21% de IVA a un 6-10% por ITP.
Aun así, podemos ahorrar más dinero aun renunciando a la exención de IVA que planteamos anteriormente.
Renuncia a la exención de IVA por inversión del Sujeto Pasivo
Exactamente la legislación nos indica que «Podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, cuando: a) el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o, b) cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.»
Esto quiere decir que si la persona adquiriente actúa en un ámbito profesional/empresarial o, actuando fuera del mismo, vaya a destinar los bienes adquiridos en operaciones que originen derecho a deducción, puede renunciar a la exención.
¿Qué conseguimos con esto? La figura de la inversión del Sujeto Pasivo implica que el adquiriente se autorrepercute el valor del impuesto en su liquidación de IVA, esto es, soporta y repercute al mismo tiempo el impuesto, por lo que el resultado final es que no pagaría IVA por la adquisición. Únicamente deberíamos pagar un tipo especial de ITP al 1,5%. Lo ilustramos con un ejemplo:
Vamos a adquirir un local por valor de 100.000€, dicho local es de segunda mano por lo que no estamos en la situación de primera adquisición ya que no lo compramos al promotor. Al ser una segunda o ulterior adquisición tributaríamos por ITP al 6% por lo que al precio de compra habría que sumar otros 6.000€ del impuesto ya que el IVA en este caso está exento.
Si renunciamos a dicha exención tributariamos por ITP al tipo reducido del 1,5% (1.500€) y tributaríamos por IVA pero actuaríamos con la figura de la inversión de Sujeto Pasivo, con ello generamos un impuesto del 21% (21.000€) que soportamos y repercutimos simultáneamente en nuestra declaración con lo que la cuantía final que deberíamos pagar en concepto de impuestos seria de 0€ por IVA y 1.500€ por ITP